Dohoda s realitní kanceláří nebo makléřem při prodeji nemovitosti
Smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti je dokument, kterým se realitní zprostředkovatel zavazuje vyvíjet činnost směřující k prodeji nemovitosti a zájemce, typicky prodávající, se zavazuje zaplatit mu sjednanou provizi. Používá se při prodeji bytu, domu, pozemku, garáže, komerčního prostoru nebo jiné nemovité věci prostřednictvím realitní kanceláře nebo samostatného realitního makléře.
Realitní zprostředkování se poskytuje na základě smlouvy o realitním zprostředkování a tato smlouva musí mít písemnou formu. Zákon o realitním zprostředkování zároveň stanoví, že námitku neplatnosti pro nedostatek písemné formy může vznést pouze zájemce.
Správně připravená realitní zprostředkovatelská smlouva pomáhá jasně určit, jaká nemovitost se prodává, za jakou cenu, jaká bude provize, jaké služby má realitní makléř zajistit, zda je spolupráce exkluzivní a kdy vzniká nárok na zaplacení provize.
Použití aktuálního a přehledného vzoru smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitosti je vhodné zejména proto, že realitní prodej bývá finančně významný. Nejasná smlouva může vést ke sporům o provizi, rezervační poplatek, exkluzivitu, inzerci, kupní cenu, předání kontaktů nebo ukončení spolupráce s realitní kanceláří.
Kdy se smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti používá?
Smlouva se používá tehdy, když vlastník nemovitosti pověří realitního zprostředkovatele, aby mu pomohl najít kupujícího a připravit prodej. Může jít o jednoduché vyhledání zájemce, ale také o kompletní realitní servis včetně ocenění, inzerce, prohlídek, vyjednávání, rezervační smlouvy, koordinace advokátní úschovy a spolupráce při návrhu na vklad do katastru nemovitostí.
Dokument je vhodný jak pro prodej bytu nebo rodinného domu, tak pro prodej pozemku, rekreační nemovitosti, garáže, podílu na nemovitosti, nebytového prostoru nebo komerčního objektu.
Zákon stanoví, že smlouva o realitním zprostředkování musí obsahovat označení předmětu převodu, výši kupní ceny nebo způsob jejího určení a výši provize nebo způsob jejího určení. Pokud tyto údaje chybí, smlouva je neplatná; námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce.
V praxi je důležité odlišit realitní zprostředkovatelskou smlouvu od rezervační smlouvy, kupní smlouvy a smlouvy o úschově. Každý z těchto dokumentů řeší jinou část prodeje.
Typické situace, kdy se smlouva hodí
- majitel prodává byt, dům nebo pozemek přes realitní kancelář,
- realitní makléř má zajistit inzerci, prohlídky a komunikaci se zájemci,
- prodávající chce předem nastavit provizi a služby makléře,
- strany chtějí sjednat exkluzivní nebo nevýhradní spolupráci,
- je potřeba určit, kdo platí realitní provizi a kdy vzniká nárok na její zaplacení,
- prodávající chce předejít sporům o kontakt na kupujícího nebo obcházení realitní kanceláře.
Co musí obsahovat smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti?
Smlouva by měla být písemná, konkrétní a přehledná. Z dokumentu musí být jasné, kdo je realitní zprostředkovatel, kdo je zájemce, jaká nemovitost se prodává, jaká je kupní cena a jaká je provize.
Základem je identifikace smluvních stran. U prodávajícího se uvádí jméno, příjmení, datum narození, adresa a kontakt. U firmy se uvádí název, IČO, sídlo a osoba oprávněná jednat. U realitní kanceláře nebo makléře se uvádí název, IČO, sídlo, kontaktní údaje a případně odpovědný makléř.
Nemovitost musí být označena přesně. U bytu se uvádí jednotka, budova, pozemek, katastrální území a list vlastnictví. U pozemku se uvádí parcelní číslo, druh pozemku, katastrální území a list vlastnictví.
Smlouva by měla obsahovat také rozsah služeb realitního zprostředkovatele, požadovanou kupní cenu, pravidla její změny, výši provize, splatnost provize, exkluzivitu, dobu trvání smlouvy, ochranu kontaktů, rezervační podmínky, povinnosti stran, mlčenlivost, ukončení smlouvy a podpisy.
Přehled údajů, které je vhodné uvést do smlouvy
| Část smlouvy | Co konkrétně uvést | Proč je důležitá |
|---|---|---|
| Smluvní strany | Prodávající, realitní zprostředkovatel, IČO, adresa a kontakty | Určuje, kdo má práva a povinnosti. |
| Nemovitost | Byt, dům, pozemek, jednotka, parcela, katastrální území a LV | Jednoznačně určuje předmět prodeje. |
| Kupní cena | Požadovaná cena nebo způsob jejího určení | Patří mezi zákonné náležitosti smlouvy. |
| Provize | Výše provize, DPH, splatnost a podmínky vzniku nároku | Brání sporům o odměnu realitní kanceláře. |
| Rozsah služeb | Ocenění, inzerce, prohlídky, vyjednávání, dokumenty a koordinace obchodu | Vymezuje, co má makléř za provizi udělat. |
| Exkluzivita a ukončení | Výhradní spolupráce, doba trvání, výpověď a ochrana kontaktů | Určuje, jak dlouho a za jakých podmínek smlouva platí. |
Označení prodávané nemovitosti
Označení nemovitosti musí být přesné, aby nebylo pochyb, co má být prodáno. U nemovitostí zapsaných v katastru je vhodné vycházet z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí.
U bytu se běžně uvádí číslo jednotky, číslo popisné budovy, část obce, katastrální území, pozemek, na kterém budova stojí, a list vlastnictví.
U domu se uvádí číslo popisné nebo evidenční, parcelní číslo pozemku, katastrální území, obec a list vlastnictví. U pozemku se uvádí parcelní číslo, druh pozemku, výměra a katastrální území.
Pokud se prodává také příslušenství, spoluvlastnický podíl, garážové stání, sklep, zahrada, podíl na přístupové cestě nebo vybavení, je vhodné to ve smlouvě uvést.
Výpis z katastru nemovitostí
Zákon o realitním zprostředkování stanoví, že realitní zprostředkovatel musí zájemci nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování předat výpis z veřejného seznamu k předmětu realitního zprostředkování. Výpis musí prokazovat stav ne starší než 3 pracovní dny přede dnem uzavření smlouvy. Pokud zprostředkovatel výpis nepředá, může zájemce od smlouvy odstoupit do 14 dnů ode dne jejího uzavření.
Tento výpis je důležitý, protože ukazuje vlastníka, právní omezení, zástavní práva, věcná břemena, exekuce, poznámky nebo jiné zápisy, které mohou ovlivnit prodej.
Prodávající by měl s realitním zprostředkovatelem ověřit, zda údaje ve smlouvě odpovídají katastru. Chybné označení nemovitosti může později komplikovat inzerci, rezervaci i přípravu kupní smlouvy.
U složitějších nemovitostí je vhodné připojit výpis z katastru jako přílohu smlouvy.
Kupní cena a její změna
Smlouva musí obsahovat výši kupní ceny nebo způsob jejího určení, pokud je realitní smlouva úplatná. U prodeje nemovitosti je proto vhodné uvést požadovanou prodejní cenu přímo ve smlouvě.
Ve smlouvě lze uvést, zda je cena pevná, doporučená, minimální nebo orientační. Pokud má makléř právo cenu snížit, měly by být stanoveny jasné limity.
Prodávající by měl vědět, zda je provize zahrnuta v kupní ceně, nebo se platí samostatně. Tato informace je důležitá pro skutečný čistý výnos z prodeje.
Pokud se prodej nedaří, může realitní kancelář navrhnout snížení ceny. Změna by měla být potvrzena písemně, například dodatkem nebo e-mailovým souhlasem podle smlouvy.
Rozsah služeb realitního zprostředkovatele
Smlouva by měla jasně popsat, co realitní zprostředkovatel za sjednanou provizi poskytne. Nestačí obecná formulace „zprostředkování prodeje“.
Do rozsahu služeb může patřit odhad tržní ceny, příprava prezentace, profesionální fotografie, půdorys, video, home staging, inzerce na realitních portálech, komunikace se zájemci, organizace prohlídek, prověřování kupujících a vyjednávání podmínek.
Dále může realitní zprostředkovatel koordinovat rezervační smlouvu, advokátní úschovu, kupní smlouvu, návrh na vklad do katastru, předání nemovitosti a přepis energií.
Pokud některé služby nejsou v provizi zahrnuty, například právní servis, energetický štítek, znalecký posudek, fotografie nebo inzerce, mělo by to být uvedeno výslovně.
Provize realitní kanceláře
Provize může být stanovena pevnou částkou, procentem z kupní ceny nebo jiným způsobem. Smlouva musí obsahovat výši provize nebo způsob jejího určení.
Ve smlouvě je vhodné uvést, zda je provize bez DPH nebo včetně DPH. Pokud je realitní kancelář plátcem DPH, může být rozdíl mezi částkou bez DPH a částkou včetně DPH významný.
Důležité je také určit, kdo provizi platí. Nejčastěji ji platí prodávající, ale v některých situacích může být ujednáno, že ji platí kupující nebo že je zahrnuta v kupní ceně.
Smlouva by měla výslovně uvést, zda provize zahrnuje veškeré služby realitní kanceláře, nebo zda se některé náklady hradí zvlášť.
Kdy vzniká nárok na provizi?
Okamžik vzniku nároku na provizi je jednou z nejdůležitějších částí smlouvy. Obecné pravidlo občanského zákoníku uvádí, že provize je splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; pokud byla smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním této podmínky.
U realitního zprostředkování je vhodné přesně sjednat, zda provize vzniká podpisem rezervační smlouvy, podpisem kupní smlouvy, zaplacením kupní ceny do úschovy, povolením vkladu vlastnického práva nebo až skutečným převodem peněz prodávajícímu.
Pro prodávajícího je často bezpečnější navázat provizi na skutečné uzavření kupní smlouvy nebo úspěšné dokončení prodeje. Pro realitní kancelář může být důležité, aby nárok vznikl už tehdy, když obstará kupujícího připraveného uzavřít smlouvu za sjednaných podmínek.
Pokud smlouva tuto část neřeší jasně, může vzniknout spor, zda má realitní kancelář nárok na provizi i tehdy, když se prodej nakonec neuskuteční.
Rezervační smlouva a rezervační poplatek
Při prodeji nemovitosti se často používá rezervační smlouva. Kupující obvykle skládá rezervační poplatek, aby byla nemovitost dočasně stažena z nabídky a aby strany připravily kupní smlouvu.
Ve zprostředkovatelské smlouvě je vhodné uvést, zda realitní zprostředkovatel může s kupujícím uzavřít rezervační smlouvu, v jaké výši může přijmout rezervační poplatek a jak bude s tímto poplatkem naloženo.
Prodávající by měl vědět, zda rezervační poplatek zůstává realitní kanceláři jako provize, započítává se na kupní cenu, je uložen v úschově nebo se vrací kupujícímu při nesplnění podmínek.
Rezervační smlouva by měla být sladěna s podmínkami zprostředkovatelské smlouvy, aby nevznikl rozpor mezi tím, co slíbila realitní kancelář kupujícímu, a tím, co povolil prodávající.
Exkluzivní zprostředkování prodeje nemovitosti
Exkluzivní zprostředkování znamená, že prodávající po určitou dobu svěří prodej nemovitosti pouze jedné realitní kanceláři nebo jednomu makléři.
Výhodou může být větší motivace realitní kanceláře investovat do inzerce, prezentace a aktivního prodeje. Nevýhodou je omezení prodávajícího, který po dobu exkluzivity nemůže nemovitost nabízet přes jiné realitní kanceláře nebo někdy ani sám bez následků.
Exkluzivita by měla být časově omezená, například na několik měsíců, a měla by přesně říkat, co se stane, pokud prodávající najde kupujícího sám.
Pokud je sjednána smluvní pokuta za porušení exkluzivity, měla by být přiměřená a jasně navázaná na konkrétní porušení.
Nevýhradní spolupráce s realitní kanceláří
Nevýhradní spolupráce umožňuje prodávajícímu prodávat nemovitost i vlastními silami nebo prostřednictvím více realitních kanceláří.
Výhodou je větší volnost prodávajícího. Nevýhodou může být menší motivace realitních kanceláří investovat do kvalitní prezentace a marketingu, protože nemají jistotu, že obchod dokončí právě ony.
U nevýhradní smlouvy je důležité nastavit, kdy konkrétní realitní kanceláři vzniká nárok na provizi. Typicky tehdy, když kupujícího skutečně přivedla nebo prokazatelně zprostředkovala.
Je vhodné vést evidenci zájemců, které realitní kancelář prodávajícímu představila, aby se předešlo sporům o to, komu náleží provize.
Ochrana kontaktů a obcházení realitní kanceláře
Realitní kancelář může chtít chránit kontakty na zájemce, které našla a přivedla. Smlouva proto často obsahuje ujednání, že pokud prodávající uzavře kupní smlouvu s osobou představenou realitní kanceláří, vzniká nárok na provizi.
Takové ujednání by mělo být jasné a přiměřené. Mělo by určit, kdo se považuje za představeného zájemce, jak se předání kontaktu dokládá a jak dlouho ochrana kontaktu trvá po skončení smlouvy.
Prodávající by měl dávat pozor na příliš široká ustanovení, která by realitní kanceláři přiznávala provizi i za kupujícího, kterého nijak nezískala.
Férové ujednání chrání realitní kancelář před obcházením, ale zároveň neomezuje prodávajícího nepřiměřeně.
Povinnosti realitního zprostředkovatele
Realitní zprostředkovatel by měl postupovat odborně, poctivě a v zájmu prodávajícího. Měl by pravdivě informovat o průběhu prodeje, zájmu kupujících, nabídkách a překážkách, které mohou obchod ovlivnit.
Dále by měl zajistit kvalitní prezentaci nemovitosti, komunikovat se zájemci, organizovat prohlídky, předávat prodávajícímu nabídky a informovat ho o podstatných skutečnostech.
Pokud zprostředkovatel doporučuje právní servis, úschovu nebo rezervační dokumentaci, měl by prodávajícímu vysvětlit, jaký je postup a jaké závazky z dokumentů vyplývají.
Zprostředkovatel by neměl prodávajícího nutit k podpisu dokumentů bez možnosti seznámit se s jejich obsahem a neměl by zatajovat podstatné informace o kupujícím nebo podmínkách obchodu.
Povinnosti prodávajícího
Prodávající by měl realitnímu zprostředkovateli poskytnout pravdivé informace o nemovitosti. Měl by sdělit známé vady, právní omezení, zástavy, věcná břemena, nájemní vztahy, exekuce, spory, stavební úpravy a další skutečnosti, které mohou ovlivnit prodej.
Prodávající by měl dodat potřebné podklady, například výpis z katastru, nabývací titul, průkaz energetické náročnosti budovy, dokumentaci ke stavbě, informace o službách, energiích, fondu oprav nebo nájemních smlouvách.
Dále by měl umožnit prohlídky, spolupracovat při přípravě dokumentů a včas informovat realitní kancelář o změně ceny, rozhodnutí nemovitost stáhnout z prodeje nebo o vlastním jednání s kupujícím.
Pokud prodávající zamlčí důležitou vadu nebo právní omezení, může to vést ke sporům s kupujícím i realitní kanceláří.
Právní servis, kupní smlouva a úschova
Ve smlouvě je vhodné určit, zda provize zahrnuje právní servis. Realitní kancelář může zajišťovat přípravu rezervační smlouvy, kupní smlouvy, smlouvy o úschově a návrhu na vklad, ale samotné dokumenty často připravuje advokát nebo jiný odborník.
Prodávající by měl vědět, kdo dokumenty připravuje, kdo za ně odpovídá a zda jsou náklady zahrnuty v provizi.
U kupní ceny je vhodné používat bezpečnou úschovu, například advokátní, notářskou nebo bankovní. Smlouva o zprostředkování by měla uvést, zda realitní kancelář úschovu pouze doporučuje, nebo ji pomáhá koordinovat.
Důležité je, aby kupní smlouva, úschova a návrh na vklad byly vzájemně sladěné a odpovídaly dohodnutým podmínkám prodeje.
Energetický štítek a další podklady
Při prodeji některých nemovitostí může být potřeba průkaz energetické náročnosti budovy. Ve smlouvě je vhodné uvést, kdo ho zajistí a kdo ponese náklady.
Dále mohou být potřeba půdorysy, dokumentace ke stavbě, kolaudační rozhodnutí, revize, informace o fondu oprav, vyúčtování služeb, nájemní smlouvy, potvrzení o bezdlužnosti nebo souhlasy spoluvlastníků.
Realitní zprostředkovatel by měl prodávajícího upozornit, jaké podklady budou pro prodej potřeba a kdy je má dodat.
Neúplné podklady mohou prodej zdržet, snížit důvěru kupujícího nebo způsobit problémy při financování hypotékou.
Doba trvání smlouvy
Smlouva může být uzavřena na dobu určitou nebo neurčitou. U realitního prodeje se často sjednává doba určitá, například několik měsíců.
Pokud je smlouva exkluzivní, je důležité, aby doba trvání nebyla nepřiměřeně dlouhá a aby prodávající věděl, kdy a jak může spolupráci ukončit.
U smlouvy na dobu neurčitou je vhodné sjednat výpovědní dobu. Ta může být například jeden měsíc, případně kratší nebo delší podle rozsahu služeb.
Ve smlouvě je vhodné řešit i rozjednané obchody po skončení smlouvy, zejména pokud realitní kancelář už předala prodávajícímu konkrétního zájemce.
Ukončení smlouvy s realitní kanceláří
Smlouva může skončit uplynutím doby, dohodou stran, výpovědí, odstoupením nebo splněním účelu, tedy úspěšným zprostředkováním prodeje.
Při ukončení je vhodné vyřešit, zda realitní kancelář stáhne inzerci, předá seznam zájemců, vrátí podklady, odstraní fotografie a vypořádá případné náklady.
Pokud byla smlouva exkluzivní, je potřeba zkontrolovat, zda po jejím skončení ještě trvá ochranná doba na kontakty získané realitní kanceláří.
Ukončení by mělo být písemné a doručené prokazatelně. Ústní oznámení může být později obtížně prokazatelné.
Smluvní pokuty
Některé realitní smlouvy obsahují smluvní pokuty. Mohou se vztahovat například na porušení exkluzivity, odmítnutí uzavřít kupní smlouvu se zájemcem splňujícím podmínky, obcházení realitní kanceláře nebo neposkytnutí součinnosti.
Smluvní pokuty by měly být přiměřené, jasné a navázané na konkrétní povinnost. Prodávající by měl před podpisem vědět, za co přesně mu může pokuta hrozit.
Rizikové jsou neurčité formulace, podle kterých by realitní kancelář mohla požadovat pokutu i v situaci, kdy prodávající neporušil žádnou konkrétní povinnost.
Pokud smlouva obsahuje vysokou smluvní pokutu, je vhodné zvážit úpravu textu před podpisem.
Jak správně vyplnit smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitosti?
Při vyplňování smlouvy nejprve doplňte údaje prodávajícího a realitního zprostředkovatele. Uveďte jméno nebo název, IČO, adresu, sídlo, kontakty a odpovědného makléře.
Následně přesně označte nemovitost podle katastru nemovitostí. Doplňte jednotku, parcelu, katastrální území, list vlastnictví, příslušenství a případné spoluvlastnické podíly.
Dále uveďte požadovanou kupní cenu, pravidla její změny, výši provize, DPH, splatnost provize a okamžik vzniku nároku na provizi.
Na závěr upravte rozsah služeb makléře, exkluzivitu, dobu trvání, ochranu kontaktů, smluvní pokuty, ukončení smlouvy, přílohy, datum a podpisy.
Praktický postup krok za krokem
- Doplňte údaje prodávajícího a realitního zprostředkovatele.
- Přesně označte prodávanou nemovitost podle katastru.
- Uveďte kupní cenu nebo způsob jejího určení.
- Nastavte provizi, DPH, splatnost a vznik nároku na provizi.
- Popište služby makléře, inzerci, prohlídky a právní servis.
- Doplňte exkluzivitu, dobu trvání, ukončení a podpisy.
Nejčastější chyby při smlouvě o zprostředkování prodeje nemovitosti
Častou chybou je podepsat smlouvu bez jasného vymezení provize. Prodávající by měl vědět, kolik přesně zaplatí, zda částka zahrnuje DPH a zda je provize součástí kupní ceny.
Dalším problémem je nejasná exkluzivita. Pokud prodávající neví, že nesmí nemovitost prodat sám nebo přes jinou realitní kancelář, může se vystavit nároku na provizi nebo smluvní pokutu.
Rizikové je také nejasně sjednat, kdy vzniká nárok na provizi. Obecné pravidlo občanského zákoníku váže splatnost provize na uzavření zprostředkované smlouvy, ale u realitního prodeje je vhodné tuto otázku upravit přesně podle očekávání stran.
Problém může vzniknout i tehdy, když smlouva neobsahuje přesné označení nemovitosti, kupní cenu, rozsah služeb, dobu trvání, ochranu kontaktů, pravidla rezervačního poplatku nebo postup při ukončení smlouvy.
- nejasná výše provize realitní kanceláře,
- neuvedené DPH nebo náklady navíc,
- nepřesné označení nemovitosti podle katastru,
- nejasně sjednaná exkluzivita,
- neurčitý okamžik vzniku nároku na provizi,
- neřešený rezervační poplatek a jeho započtení,
- chybějící pravidla ukončení smlouvy a ochrany kontaktů.
Výhody použití online vzoru smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitosti
Online vzor smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitosti výrazně usnadňuje přípravu dokumentu mezi prodávajícím a realitní kanceláří. Uživatel nemusí začínat od prázdné stránky a může postupně doplnit strany, nemovitost, kupní cenu, provizi, služby makléře a podmínky spolupráce.
Výhodou je také úspora času. Připravený formulář pomáhá rychle vytvořit smlouvu, která obsahuje základní zákonné i praktické části realitního zprostředkování.
Dobře připravený online formulář zároveň snižuje riziko chyb. Pomáhá nezapomenout na důležité části, zejména označení nemovitosti, kupní cenu, provizi, výpis z katastru, exkluzivitu, rezervační podmínky a ukončení smlouvy.
Proč použít aktuální vzor smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitosti?
Použití aktuálního vzoru smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitosti je důležité proto, že zákon o realitním zprostředkování stanoví písemnou formu smlouvy a povinné obsahové náležitosti, zejména označení předmětu převodu, kupní cenu nebo způsob jejího určení a provizi nebo způsob jejího určení.
Kvalitní vzor by měl být přehledný, praktický a snadno upravitelný. Měl by obsahovat identifikaci prodávajícího a realitního zprostředkovatele, přesné označení nemovitosti, kupní cenu, provizi, rozsah služeb, výpis z katastru, exkluzivitu, rezervační podmínky, smluvní pokuty, dobu trvání, ukončení a podpisy.
Správně sepsaná smlouva chrání prodávajícího i realitního zprostředkovatele. Prodávající ví, co za provizi získá a kdy ji má zaplatit, realitní kancelář má jasně nastavené podmínky své práce a odměny.
Pokud prodáváte byt, dům, pozemek nebo jinou nemovitost přes realitní kancelář, vyplatí se použít profesionálně připravený formulář smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitosti. Správně vyplněný dokument pomáhá předejít sporům o provizi, exkluzivitu, rezervační poplatek, kupní cenu i ukončení spolupráce.