Dohoda o zajištění příležitosti k uzavření smlouvy
Smlouva o zprostředkování je dokument, kterým se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Občanský zákoník tuto smlouvu upravuje v ustanoveních o zprostředkování.
V praxi se zprostředkovatelská smlouva používá například při zprostředkování prodeje nemovitosti, nájmu, obchodní zakázky, prodeje auta, kontaktu na investora, získání zákazníka, uzavření kupní smlouvy, nájemní smlouvy nebo jiné obchodní dohody.
Správně připravená zprostředkovatelská smlouva pomáhá jasně určit, co má zprostředkovatel zajistit, komu má být smlouva zprostředkována, kdy vzniká nárok na provizi, jaká je její výše, kdy je splatná a co se stane, pokud k uzavření smlouvy nakonec nedojde.
Použití aktuálního a přehledného vzoru smlouvy o zprostředkování je vhodné zejména proto, že nejasná dohoda může vést ke sporům o provizi. Typickým problémem je, zda provize náleží už za obstarání kontaktu, až za podpis smlouvy, nebo až po zaplacení ceny třetí osobou.
Kdy se smlouva o zprostředkování používá?
Smlouva se používá tehdy, když jedna osoba nebo firma potřebuje najít vhodného obchodního partnera, zákazníka, kupujícího, nájemce, dodavatele, investora nebo jinou třetí osobu pro uzavření konkrétní smlouvy.
Zprostředkovatel obvykle neuzavírá hlavní smlouvu vlastním jménem. Jeho úkolem je vytvořit příležitost, propojit strany, vyhledat zájemce, předat kontakt, pomoci s jednáním nebo přispět k tomu, aby zájemce uzavřel smlouvu s třetí osobou.
Smlouva může být použita jednorázově, například při nalezení kupce na konkrétní věc, nebo dlouhodobě, například při opakovaném zprostředkování obchodních kontaktů.
Pokud je už při uzavření dohody zřejmé, že za obstarání příležitosti k uzavření smlouvy bude požadována odměna, občanský zákoník počítá s tím, že se jedná o smlouvu o zprostředkování.
Typické situace, kdy se smlouva hodí
- realitní makléř zprostředkovává prodej nebo nájem nemovitosti,
- obchodní zástupce zajišťuje nového zákazníka,
- firma hledá investora nebo strategického partnera,
- zprostředkovatel vyhledává kupce na auto, stroj nebo vybavení,
- podnikatel získává zakázku přes externího zprostředkovatele,
- strany chtějí předem jasně nastavit provizi a podmínky její výplaty.
Co musí obsahovat smlouva o zprostředkování?
Smlouva o zprostředkování by měla být konkrétní, přehledná a jednoznačná. Z dokumentu musí být jasné, kdo je zprostředkovatel, kdo je zájemce, jaká smlouva se má zprostředkovat a za jakých podmínek vzniká nárok na provizi.
Základem je identifikace smluvních stran. U fyzické osoby se uvádí jméno, příjmení, adresa, datum narození nebo IČO, pokud podniká. U právnické osoby se uvádí název, IČO, sídlo a osoba oprávněná jednat.
Dále je potřeba přesně popsat zprostředkovávanou smlouvu nebo obchodní příležitost. Může jít například o kupní smlouvu k nemovitosti, nájemní smlouvu, smlouvu o dílo, obchodní zakázku, investici nebo prodej určité věci.
Smlouva by měla obsahovat také rozsah činnosti zprostředkovatele, výši provize, okamžik vzniku nároku na provizi, splatnost, náhradu nákladů, dobu trvání, exkluzivitu, mlčenlivost, ukončení smlouvy a podpisy stran.
Přehled údajů, které je vhodné uvést do smlouvy
| Část smlouvy | Co konkrétně uvést | Proč je důležitá |
|---|---|---|
| Smluvní strany | Zprostředkovatel, zájemce, IČO, sídlo, kontakty | Určuje, kdo má práva a povinnosti. |
| Předmět zprostředkování | Jaká smlouva nebo obchodní příležitost se má zprostředkovat | Vymezuje účel spolupráce. |
| Činnost zprostředkovatele | Vyhledání kontaktu, jednání, propagace, předání nabídky nebo jiná činnost | Brání sporům o rozsah práce. |
| Provize | Pevná částka, procento, DPH, minimální odměna nebo kombinace | Určuje odměnu zprostředkovatele. |
| Vznik nároku | Uzavření smlouvy, obstarání příležitosti nebo zaplacení ceny | Je klíčový pro posouzení, kdy má být provize zaplacena. |
| Doba a ukončení | Doba trvání, výpověď, exkluzivita a vypořádání po skončení | Umožňuje bezpečně ukončit spolupráci. |
Předmět zprostředkování
Předmět zprostředkování by měl být popsán co nejpřesněji. Mělo by být jasné, zda má zprostředkovatel najít kupujícího, nájemce, investora, zákazníka, dodavatele nebo jiného smluvního partnera.
U nemovitosti je vhodné uvést adresu, číslo jednotky, parcelu, katastrální území, požadovanou kupní cenu nebo nájemné. U obchodní zakázky je vhodné popsat typ zákazníka, služby, výrobky nebo trh.
Pokud má zprostředkovatel obstarat pouze kontakt, je potřeba to napsat. Pokud má aktivně vést jednání, prezentovat nabídku nebo pomáhat s přípravou smlouvy, mělo by to být uvedeno zvlášť.
Nepřesně vymezený předmět může vést ke sporu, zda zprostředkovatel skutečně splnil svou povinnost.
Rozsah činnosti zprostředkovatele
Smlouva by měla určit, co přesně má zprostředkovatel dělat. Může jít o vyhledávání zájemců, inzerci, oslovení kontaktů, organizaci prohlídek, předání informací, účast na jednáních, přípravu podkladů nebo komunikaci mezi stranami.
U realitního zprostředkování se může jednat o nafocení nemovitosti, vytvoření inzerátu, prezentaci nabídky, prověřování zájemců, organizaci prohlídek a předání kontaktu na kupujícího nebo nájemce.
U obchodního zprostředkování může jít o vyhledání potenciálních klientů, představení produktu, sjednání schůzky, předání poptávky nebo pomoc při uzavření smlouvy.
Čím přesněji je rozsah činnosti popsán, tím lépe se později posuzuje, zda zprostředkovatel splnil své povinnosti.
Provize za zprostředkování
Provize je odměna zprostředkovatele. Může být stanovena pevnou částkou, procentem z hodnoty obchodu, procentem z kupní ceny, procentem z ročního nájemného nebo jiným způsobem.
Ve smlouvě je potřeba uvést, zda je provize bez DPH nebo včetně DPH. Pokud je zprostředkovatel plátcem DPH, je vhodné uvést sazbu a způsob fakturace.
Dále je vhodné řešit, zda má zprostředkovatel nárok na náhradu nákladů. Může jít například o inzerci, cestovné, fotografování, marketing, právní služby nebo administrativní poplatky.
Pokud mají být náklady hrazeny samostatně, měly by být předem schválené nebo limitované, aby zájemce nebyl překvapen dodatečnou fakturou.
Kdy vzniká nárok na provizi?
Okamžik vzniku nároku na provizi je nejdůležitější částí smlouvy. Občanský zákoník stanoví, že provize je splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; pokud byla smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je splatná až splněním této podmínky.
Zároveň platí, že pokud bylo sjednáno, že zprostředkovatel obstará pouze příležitost uzavřít smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná už obstaráním této příležitosti.
Proto je potřeba ve smlouvě výslovně uvést, zda provize náleží až po podpisu hlavní smlouvy, po zaplacení kupní ceny, po předání kontaktu, po sjednání schůzky nebo už po obstarání příležitosti.
Pokud tato část není jasná, může vzniknout spor, zda zprostředkovatel má nárok na odměnu i tehdy, když zájemce smlouvu s třetí osobou nakonec neuzavře.
Splatnost a fakturace provize
Smlouva by měla určit, kdy je provize splatná a na základě jakého dokladu se platí. U podnikatelské spolupráce se obvykle provize hradí na základě faktury.
Splatnost může být například 7, 14 nebo 15 dnů od vystavení faktury, od uzavření zprostředkované smlouvy nebo od připsání kupní ceny na účet zájemce.
Pokud má být provize zaplacena až po reálné úhradě od třetí osoby, je potřeba tuto podmínku výslovně uvést. Jinak se může uplatnit obecné pravidlo splatnosti podle uzavření zprostředkované smlouvy.
Praktické je také určit, zda se provize platí jednorázově, ve splátkách nebo opakovaně, například u dlouhodobých smluv se zákazníkem.
Exkluzivní zprostředkování
Exkluzivní zprostředkování znamená, že zájemce po určitou dobu nepověří stejným zprostředkováním jiného zprostředkovatele nebo nebude obchod realizovat mimo sjednaná pravidla.
Exkluzivita může být pro zprostředkovatele důležitá, protože investuje čas a náklady do propagace nebo vyhledávání zájemců. Pro zájemce však znamená omezení, proto by měla být časově a věcně přiměřená.
Ve smlouvě je vhodné uvést dobu trvání exkluzivity, rozsah zákazu, výjimky a následky porušení. Například zda vzniká nárok na provizi i tehdy, když zájemce uzavře smlouvu s osobou získanou mimo zprostředkovatele.
Příliš široká nebo neurčitá exkluzivita může být pro zájemce nevýhodná a v praxi často vede ke sporům.
Zprostředkování nemovitosti
U nemovitostí je zprostředkovatelská smlouva velmi častá. Zprostředkovatel, typicky realitní makléř nebo realitní kancelář, pomáhá najít kupujícího nebo nájemce.
Ve smlouvě by měly být přesně uvedeny údaje o nemovitosti, požadovaná cena, výše provize, způsob inzerce, rozsah služeb, exkluzivita, doba trvání a podmínky, kdy se provize platí.
Je důležité rozlišit, zda zprostředkovatel zastupuje prodávajícího, kupujícího, pronajímatele nebo nájemce. Podle toho se posuzuje, komu poskytuje službu a kdo má platit provizi.
U realitních obchodů je vhodné požadovat, aby byly podstatné dokumenty a podmínky známy před úhradou rezervačního poplatku nebo provize.
Zprostředkování obchodní zakázky
U obchodních zakázek je důležité přesně určit, jaká zakázka se považuje za zprostředkovanou. Může jít o prvotní kontakt, sjednanou schůzku, podepsanou smlouvu nebo skutečně uhrazené plnění.
Smlouva by měla řešit také opakované obchody se stejným zákazníkem. Například zda zprostředkovatel dostane provizi jen za první zakázku, nebo i za další objednávky po určitou dobu.
Pokud zprostředkovatel pouze předá kontakt, je vhodné uvést, zda má nárok na provizi i v případě, že smlouva bude uzavřena až později bez jeho další účasti.
U obchodního zprostředkování je praktické vést evidenci předaných kontaktů, dat schůzek, nabídek a uzavřených smluv.
Náklady zprostředkovatele
Zprostředkovatel může mít při plnění smlouvy náklady, například na inzerci, propagaci, cestování, telefon, fotografie, překlady, právní dokumenty nebo prezentaci nabídky.
Ve smlouvě je potřeba uvést, zda jsou tyto náklady zahrnuty v provizi, nebo se hradí zvlášť.
Pokud mají být náklady hrazeny samostatně, je vhodné stanovit jejich limit a povinnost předchozího schválení zájemcem.
Bez jasné úpravy může vzniknout spor, zda zájemce musí hradit náklady i v případě, že zprostředkovaná smlouva nebyla uzavřena.
Informační povinnosti stran
Zprostředkovatel by měl zájemce informovat o průběhu zprostředkování, zájemcích, jednáních, nabídkách a podstatných okolnostech, které se týkají uzavření smlouvy.
Zájemce by měl naopak poskytovat zprostředkovateli pravdivé informace o předmětu obchodu, požadovaných podmínkách, ceně, právních omezeních a případných změnách.
Pokud například prodávající změní cenu, stáhne nabídku nebo uzavře smlouvu s osobou, kterou mu zprostředkovatel představil, měl by o tom zprostředkovatele informovat.
Jasná informační pravidla pomáhají prokázat, kdo k uzavření obchodu skutečně přispěl.
Ochrana kontaktů a zákaz obcházení zprostředkovatele
U zprostředkování je častým rizikem obcházení zprostředkovatele. To znamená, že zájemce využije kontakt nebo příležitost získanou od zprostředkovatele, ale snaží se uzavřít smlouvu přímo, aby nemusel platit provizi.
Smlouva může obsahovat ujednání, že pokud zájemce uzavře smlouvu s osobou, kterou mu zprostředkovatel představil, vzniká zprostředkovateli nárok na provizi.
Je vhodné určit také dobu, po kterou tato ochrana trvá po skončení zprostředkovatelské smlouvy. Například několik měsíců po jejím ukončení.
Takové ujednání by mělo být přiměřené a jasné, aby zájemce věděl, za jaké kontakty zprostředkovatel požaduje odměnu.
Mlčenlivost
Zprostředkovatel se při své činnosti často dostane k obchodním, finančním, technickým nebo osobním informacím zájemce. Proto je vhodné sjednat mlčenlivost.
Důvěrné informace mohou zahrnovat cenu, obchodní strategii, interní dokumenty, klienty, kontakty, záměr prodeje, finanční situaci, podmínky obchodu nebo neveřejné informace o nemovitosti či firmě.
Povinnost mlčenlivosti by měla platit během smlouvy i po jejím skončení.
Pokud zprostředkovatel pracuje s osobními údaji, je vhodné řešit také pravidla jejich zpracování a ochrany.
Doba trvání smlouvy
Smlouva o zprostředkování může být uzavřena na dobu určitou nebo neurčitou. U konkrétního obchodu se často sjednává doba určitá, například 3 nebo 6 měsíců.
U dlouhodobého obchodního zprostředkování může být vhodná smlouva na dobu neurčitou s výpovědní dobou.
Pokud je sjednána exkluzivita, měla by být doba trvání smlouvy zvlášť pečlivě nastavena, aby zájemce nebyl nepřiměřeně dlouho omezen.
Ve smlouvě je vhodné uvést, co se stane s rozjednanými obchody po skončení smlouvy a zda za ně zprostředkovateli ještě může vzniknout nárok na provizi.
Ukončení smlouvy o zprostředkování
Smlouva může skončit uplynutím sjednané doby, splněním účelu, dohodou stran, výpovědí nebo odstoupením při porušení povinností.
Výpovědní doba by měla být uvedena jasně. U krátkodobého zprostředkování může být bez výpovědi do uplynutí sjednané doby, u dlouhodobé spolupráce může být například jeden měsíc.
Při ukončení je vhodné řešit, zda zprostředkovatel má nárok na provizi za kontakty, které předal před ukončením smlouvy, pokud k uzavření hlavní smlouvy dojde až později.
Pokud zprostředkovatel poruší zásadní povinnosti, například neposkytuje služby, jedná v rozporu se zájmy zájemce nebo poruší mlčenlivost, může být důvodem odstoupení od smlouvy.
Jak správně vyplnit smlouvu o zprostředkování?
Při vyplňování smlouvy nejprve doplňte údaje zprostředkovatele a zájemce. Uveďte jména, názvy firem, IČO, sídla, adresy, kontakty a oprávněné osoby.
Následně přesně popište, co má být zprostředkováno. Uveďte typ smlouvy, předmět obchodu, požadované podmínky, cenu, cílové osoby nebo trh.
Dále nastavte provizi, DPH, náklady, okamžik vzniku nároku na provizi a její splatnost. Tato část by měla být co nejpřesnější.
Na závěr doplňte dobu trvání, exkluzivitu, ochranu kontaktů, mlčenlivost, ukončení smlouvy, rozhodné právo, datum a podpisy obou stran.
Praktický postup krok za krokem
- Doplňte údaje zprostředkovatele a zájemce.
- Přesně vymezte, jaká smlouva nebo obchod má být zprostředkován.
- Popište činnost, kterou má zprostředkovatel vykonat.
- Uveďte výši provize, DPH, náklady a splatnost.
- Stanovte, kdy vzniká nárok na provizi.
- Doplňte dobu trvání, exkluzivitu, ochranu kontaktů a podpisy.
Nejčastější chyby při smlouvě o zprostředkování
Častou chybou je nejasně stanovit, kdy vzniká nárok na provizi. Pokud smlouva neříká, zda provize náleží za obstarání příležitosti, podpis smlouvy nebo zaplacení ceny, může vzniknout spor.
Dalším problémem je neurčitý předmět zprostředkování. Pokud není jasné, jaký obchod má být zprostředkován, obtížně se posuzuje splnění povinností zprostředkovatele.
Rizikové je také sjednat širokou exkluzivitu bez časového omezení nebo bez jasného vymezení, na jaké obchody se vztahuje.
Problém může vzniknout i tehdy, když smlouva neřeší náklady, DPH, ochranu kontaktů, provizi po skončení smlouvy, mlčenlivost nebo povinnost informovat druhou stranu o uzavřeném obchodu.
- nejasný okamžik vzniku nároku na provizi,
- neurčitý předmět zprostředkování,
- chybějící výše provize nebo DPH,
- neřešené náklady zprostředkovatele,
- příliš široká nebo nejasná exkluzivita,
- chybějící ochrana kontaktů před obcházením,
- nejasná pravidla pro provizi po skončení smlouvy.
Výhody použití online vzoru smlouvy o zprostředkování
Online vzor smlouvy o zprostředkování výrazně usnadňuje přípravu dokumentu pro obchodní, realitní nebo jiné zprostředkování. Uživatel nemusí začínat od prázdné stránky a může postupně doplnit strany, předmět obchodu, činnost zprostředkovatele, provizi a podmínky výplaty.
Výhodou je také úspora času. Připravený formulář pomáhá rychle vytvořit smlouvu, která jasně popisuje, co má zprostředkovatel udělat a kdy má dostat zaplaceno.
Dobře připravený online formulář zároveň snižuje riziko chyb. Pomáhá nezapomenout na klíčové části, zejména provizi, splatnost, náklady, exkluzivitu, ochranu kontaktů a ukončení smlouvy.
Proč použít aktuální vzor smlouvy o zprostředkování?
Použití aktuálního vzoru smlouvy o zprostředkování je důležité proto, že občanský zákoník upravuje nejen samotnou definici zprostředkování, ale také splatnost provize a situace, kdy provize vzniká už obstaráním příležitosti.
Kvalitní vzor by měl být přehledný, praktický a snadno upravitelný. Měl by obsahovat identifikaci stran, předmět zprostředkování, rozsah činnosti, výši provize, splatnost, náklady, exkluzivitu, ochranu kontaktů, dobu trvání, ukončení, mlčenlivost, datum a podpisy.
Správně sepsaná smlouva chrání zájemce i zprostředkovatele. Zprostředkovatel ví, za jakých podmínek získá provizi, a zájemce ví, co má za provizi skutečně obdržet.
Pokud potřebujete zprostředkovat obchod, kontakt, nájem, prodej nebo jinou smlouvu, vyplatí se použít profesionálně připravený formulář smlouvy o zprostředkování. Správně vyplněný dokument pomáhá předejít sporům o provizi, rozsah služeb, exkluzivitu i ukončení spolupráce.